Что выгоднее: ипотека или аренда недвижимости

В каких случаях выгоднее брать ипотеку, а когда лучшим вариантом может быть аренда жилья.

Ипотека или все-таки аренда?

Аренда: понятие, преимущества и недостатки

Аренда считается более понятной массовому клиенту на рынке жилья. Есть собственник жилья, который имеет возможность или желание за определенную плату предоставлять свое жилье другим лицам. Часто аренда не оформляется письменным договором. Но это чревато серьезными последствиями для обеих сторон. А приглашение нотариуса, или обращение в специализированное агентство, или хотя бы самостоятельное заключение двухстороннего договора при свидетелях, облегчит двусторонние отношения, внесет прозрачность и определенную защиту.

Возможные опасности для съемщика:

– навязанный, придуманный ущерб, вымышленная порча мебели, несуществующего ремонта и, соответственно, требование платы за это;
– требования осуществления ремонтных работ больше оговоренного объема;
– никакой защищенности перед неожиданным, необоснованным увеличением платы за жилье;
– случаи, когда владелец жилья, сговорившись с соседями, провоцирует протечку воды или же иную поломку, а съемщику придется вынужденно оплачивать ремонт;
– всевозможные запреты, претензии и проверки в любое время суток со стороны владельца;
– возможность переаренды, когда плата производится бывшему съемщику (иными словами мошеннику), а владелец, не получив денег, элементарно вас выселяет.

Опасности для владельца – неоплата коммунальных платежей, неполучение своевременно денежных средств, порча имущества, мошенничество с арендой и т. п.

Некоторые из преимуществ аренды – посильная ежемесячная оплата, возможность выбора стоимости, района, даже соседей, а также возможность договориться при возникновении финансовых трудностей.

Понятие ипотеки

Ипотека – это покупка недвижимости при помощи финансовой поддержки кредитной организации или банка. Ипотека предполагает частичное (с первоначальным взносом) или полное финансирование покупки. Приобретенная недвижимость оформляется на физическое лицо, он является официальным, правомочным собственником. Однако на это жилье будут накладываться установленные ограничения и запреты: на обмен, продажу, заклад и другие сделки, на перепланировку и прописку третьих лиц без согласования с банком и т. д.

С банком составляется договор об его обязательствах и правах на взыскание недвижимости при нарушении описанных обязательств.
Основной недостаток, а скорее всего, предупреждение против ипотеки, – это строгость ежемесячных выплат. Банк – это не человек, с ним не так легко договориться. Если произошла просрочка в месяц – не горе, однако штрафы, пени и повышенную процентную ставку придется уплатить. Если пропустили платежи в течение трех и более месяцев – готовьтесь к выселению.

Финансовые расчеты

Платежи за аренду – в 2-3 раза ниже ежемесячных взносов при ипотеке. Но они довольно часто варьируются, повышаются при волнениях и колебаниях на рынке недвижимости. Если даже цены на жилье снижаются, оплата аренды необоснованно поднимается или остается неизменной.

Ипотечные платежи, как правило, всегда фиксированные, неизменные и равные – или же со временем снижаются. То есть бюджет можно планировать. Кроме того, ипотечными договорами предусматриваются внеплановые платежи. Многие банки берут комиссию за такие внесения. Однако нагрузка и процентная надбавка, если даже учитывать комиссию, при превышенных платежах сверх графика значительно снижается. Другими словами, если оплачивать четко по графику, переплата будет составлять 100%, если же крупными платежами, то за тот же период она будет составлять уже 70% и ниже, в зависимости от величины и периодичности превышенных взносов.

Ипотека считается выгодной, при стабильных платежах, по самой своей сути. Ведь если жилье уже почти свое или частично оплачено, то его можно реализовать по соглашению с банком по выгодной цене при внезапном ухудшении доходности. Плюс есть возможность играть с процентной ставкой при погашении вне графика.

Если доход стабилен, то можно действовать по следующей схеме: арендуете жилье и часть денежных средств кладете на депозит. Таким образом, депозит плюс накопленные проценты за него, с учетом арендной платы, – получается экономнее, чем свое жилье минус ипотека плюс проценты за него. Другими словами, будет лучше, если пять лет копить средства на депозите, арендовать жилье и после этого купить недвижимость за наличные. Данный расчет основывается на том, что процентная ставка кредита в несколько раз больше, чем депозитная. Только расчет несколько неточный и эфемерный: депозитные ставки все время варьируются и пересматриваются, а арендная плата растет, в то время как платежи за кредит, как правило, стабильны. В некоторых случаях это реально может быть оправданно.

Порой аренда бывает выгоднее и целесообразнее, чем ипотека, например в следующих случаях:

– если есть необходимость жилья на короткий срок (учеба, кардинальная смена деятельности, испытательный срок на новой работе);
– незнакомый город. Покупка дорогого жилья в долг с обязательными платежами требует достаточного знакомства с рынком недвижимости в городе, скрываемыми аспектами (дома в аварийном состоянии, под снос, близость опасных производств, вокзалов и т.д.). Иногда стоит некоторое время арендовать жилье и присмотреться и в следующих ситуациях:

– в случае «разведки», когда один из членов семьи выезжает, предполагая в дальнейшем переезд;
– в случае финансовой нестабильности.

Аренда, таким образом, целесообразнее при нестабильности и неопределенности любого характера.

Ипотека же выгоднее в следующих случаях:

– при наличии некоторой суммы для приобретения жилья;
– при достаточно стабильном заработке и профессиональной определенности;
– при семейном переезде.
Другими словами, стабильность – это путь к ипотеке.

Из всего этого можно сделать вывод, что аренда интересна при динамичном жизненном ритме, учебе, знакомстве с городом, какой-либо нестабильности. А ипотека выгоднее при стабильном и динамичном доходе. Ведь свое жилье – и есть свое. Только решать следует каждому исходя из конкретной ситуации, доходов, возможностей, так как единой жилищной «рецептуры» нет.

Автор: Вероника Зарубина

Источник: РБК.Личные финансы